Accompagnement à la négociation d'un bail commercial

La destination

La clause de destination vient préciser les activités qui pourront être exploitées dans le local commercial.

Il est nécessaire d’apporter une attention toute particulière à la rédaction de la destination en la rédigeant de la manière la plus large possible, afin de laisser au locataire la possibilité de faire évoluer l’activité exploitée.

A défaut, il conviendra par la suite d’obtenir l’accord du bailleur sur la nouvelle activité prévue dans le bail, sauf si celle-ci est connexe ou complémentaire à celle prévue dans la destination du bail.

La durée

La durée du contrat de bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans.

Mais il est tout à fait possible de prévoir une durée allant au-delà de 9 années. Cependant prévoir une durée supérieure à neuf ans aura des conséquences certaines pour le locataire et notamment concernant le loyer du bail renouvelé qui ne sera pas plafonné.

Il est également possible de signer un bail dérogatoire d’une durée maximale de 3 ans mais attention dans ce cas le locataire ne bénéficiera cependant pas du statut des baux commerciaux.

Les conditions financières du bail commercial et les modalités de règlement

Le montant du loyer est librement déterminé par les parties. Il sera généralement fixé en fonction de la valeur locative du local commercial, c’est-à-dire par rapport à la valeur du marché et mérite toute l’attention du locataire pendant sa négociation. En effet, payer un loyer trop cher peut avoir un impact significatif sur la vie d’un commerce…

Il est nécessaire de porter une attention particulière au montant du loyer et à son mode de calcul : est-il fixe, ou est-ce une clause recette ? Un loyer plancher et/ou un pas de porte est-il prévu ? Vous paraît-il en phase avec les prix du marché ?

Concernant le dépôt de garantie, il est tout à fait possible d’en négocier le montant.

Enfin, concernant les modalités de paiement, il convient d’y apporter une attention particulière : les échéances doivent-elles être réglées à terme échu ou paiement à échoir ?

Révision et indexation du loyer

En cours de bail, le loyer peut être amené à varier selon plusieurs modalités.

1.Le statut des baux commerciaux prévoit la faculté de demander une révision du loyer à chaque échéance triennale (c’est-à-dire tous les trois ans) ou à tout moment dès lors que trois ans au moins se sont écoulés depuis la précédente fixation du loyer.

La majoration ou la diminution du loyer consécutive à une révision triennale est plafonnée et ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer sauf en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative.

2.Il est également possible de prévoir dans le bail une clause d’échelle mobile permettant de faire évoluer périodiquement le loyer sur la base d’un indice de référence.

S’il n’est pas possible de déroger aux principes de la révision triennale, l’on peut en revanche tout à fait négocier la clause d’échelle mobile.

Les charges

Le Code de commerce prévoit une liste de charges que le bail ne peut imputer au locataire. Il s’agit par exemple des charges suivantes :

• les dépenses relatives aux grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil, touchant les murs, voûtes, poutres, couvertures, murs de soutènement ou clôture, et celles qui touchent l’immeuble dans sa structure générale sa solidité générale, ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux,
• les dépenses relatives aux travaux de mise en conformité des locaux, ou ayant pour objet de remédier à la vétusté – dès lors qu’ils ont trait à de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil.

Il convient donc de vérifier que le bail ne met pas à votre charge des dépenses incombant au bailleur et que les autres charges concernent bien des dépenses liées à votre local et ne pas hésiter à négocier la prise en charge par le bailleur de la taxe foncière et/ou de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Cession du bail

Le statut des baux commerciaux prévoit qu’il ne peut être interdit de céder son bail à l’acquéreur du fonds de commerce.

Notre conseil : allez plus loin et tentez de négocier la possibilité de céder le bail à toute personne agréée par le bailleur.

Le bailleur souhaitera très certainement prévoir qu’en cas de cession du bail commercial, le locataire-cédant reste solidairement responsable du locataire-cessionnaire pour le paiement des loyers et des charges. Dans cette hypothèse, veillez à limiter cette clause de garantie à 3 ans comme le prévoit la règlementation des baux commerciaux.

La sous location

La sous-location de tout ou partie du local n’est possible que si elle est prévue dans le bail ou avec l’accord du bailleur.

Notre conseil : si vous envisagez de sous-louer tout ou partie du local, négociez-le dès le départ, et insérez une clause en ce sens dans le bail commercial.